最近大虹桥业主过的挺闹心

搜索大虹桥，出来的不是二手房价下跌就是房租暴跌，甚至不少人评论：大虹桥崩了...

“证据”也很简单明了：二手房成交价不到7万/㎡、房租由上万跌到八千，都是有图有真相

(资料图片仅供参考)

那大虹桥的二手房真的出问题了？

这里的房子还能买吗？

1、

二手房市场

说是大虹桥，其实就是徐泾

从2017年至今，虹桥超75%的新盘供应都集中在徐泾，这也就使得徐泾成为虹桥二手房交易的主战场

可以说，徐泾的涨跌就约等于虹桥的涨跌

那徐泾二手房跌了吗？

我们来看数据：

一房一万统计了2018年以来，徐泾典型二手房小区单月成交的最高价、最低价以及基价（均价以小区维度统计的均价）

我们就得到了近5年来徐泾典型二手房小区成交的月度K线图

这张图里有很多信息值得解读，这里挑重点讲：

从2018年至今，徐泾典型二手房小区的最低成交价总体平稳，虽然今年4月份下探到6.6万/㎡，但是单个案例成交对整个小区、板块的影响有限

从2018年至今，徐泾典型二手房小区的最高成交价波动明显，从2022年近10万/㎡到今年的9万+，高价小区成交在减少，面临有价无市的局面

从基价走势来看，2023年以来，徐泾典型二手房小区的价格的确出现了下跌，幅度大约在-6%左右

所以，我们可以得到结论：

徐泾二手房价格的确在下跌（典型二手房小区样本更能反映徐泾房价走势）

但价格下跌不等于楼市出问题！

2023年以来，全上海的二手房价格都出现了一定程度的回调，甚至不少板块的回调幅度超过徐泾，只能说徐泾在当下的市场行情中没有出众表现

吃最香的肉，挨最毒的打

最风光的时候：当年蟠龙天地距离满分只差4个月的社保，抢房挤破头；9万+的二手房羡煞一众中环板块

到如今：信仰崩塌、倒挂消失几个字就差刻在脑门上

其实大可不必

虹桥公馆二手6.6万/㎡成交的同时，仁恒西郊花园大户型超9万/㎡成交；

万科天空之城三期7.5万/㎡成交的同时，二期房源8.36万/㎡成交

总有人获利离场，也总有新人带资进场，交换筹码然后各自安好

徐泾二手次新房依然8万+

2、

租房市场

除了徐泾二手房价格涨跌外，最吸睛的话题就是：大虹桥的房子租不出去？

让大家得出这个结论的是徐泾网红盘:上海蟠龙天地

不仅当前小区租房挂牌量溢出（超100套），租金相较于去年更是直接打7-8折

但这个“论据”并不充分！

次新房小区房租下降并不是个例

老粉丝应该知道，2021年12月上海蟠龙天地一期交房的时候，笔者就曾专门去过一趟，当时最直观的感受就是房租有点高，还截了张对比图

一年半的时间过去，现在两个小区的租金又是如何？

很明显，在户型、楼层、家具装配相近的情况下，两个小区的租金都出现了下降，只是幅度不同，静安府更坚挺

虹桥租金下降幅度并不大

只盯着蟠龙天地的租金下降，其实是一叶蔽目

招商虹桥公馆两房户型，租金从8000下降到7000左右；徐泾的老房子租金下降幅度普遍在5-10%

万科天空之城的租金甚至没有出现明显下降

所以，虹桥的租房市场在收缩，租金下降、挂牌房源增多，出租难度在上升，但远远没有到“租不出去”的程度

随着新房大量交付进入二手房市场，租房市场的内卷可能才刚刚开始！

租金下降的另一重原因：

买房是投资，租房是消费！

买房可以拉长时间稳定预期，租房就是当下虹桥产业、经济好坏的晴雨表，是短期的预期表现

显然：虹桥产业、经济的短期预期一般，但中长期依然值得看好

总结

市场波动常有，不必过度放大徐泾二手房价格回落的影响！

市场上行期，规划的价值被无限放大；市场下行期，实际配套变得更为重要

这一点在徐泾二手房市场表现尤为明显！

与徐泾并肩的唐镇，在享受张江产业规划利好之余，商业、学校等配置一应俱全，所以二手次新房价更为坚挺，购房者认可程度更高

而徐泾除了大虹桥的规划，到目前为止，大家最关心的公办学校依然没有着落，规划大过实际配套，也使得徐泾投资群体扎堆，进一步放大了市场下行期的表现

最保险的操作：打新！